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✅ 목차
1. 전세 계약 전에 확인할 사항 2. 전세 계약 시에 확인할 사항 3. 전세계약 후 유의할 사항 |
1. 전세 계약 전에 확인할 사항
1) 주택상태 확인
▶ 수리할 부분이 있는지 확인하여, 임대인에게 수리가능여부에 대해 문의하여야 합니다.
▶ 수리가 불가능한 부분이 있으나 사는데 지장이 없는 경우에는, 사진을 잘 찍어두었다가 퇴실 시, 본인의 귀책이 아님을 상호 확인하시면 됩니다.
2) 등기부등본확인
▶보증금의 안전반환 여부를 확인하기 위하여, 등기부 등본상의 갑구와 을구를 확인하여야 합니다.
등기부등본 보는 방법은 아래에서 자세히 다루고 있으니, 천천히 읽으면서
▶ 등기부등본상에 선순위 가등기, 가압류, 근저당 여부와 금액 등을 확인하세요.
▶직접 본인이 현장에서 바로 등기부등본을 확인하고 싶다면, 모바일 '인터넷등기소'를 이용하시는 것을 추천드립니다. (PC용 인터넷 등기소 방문하기)
※ 다가구의 경우에는 등기부등본 열람과 더불어 전입세대열람 및 확정일자 부여현황도 확인하셔야 합니다.
⭕ 부동산 등기부등본 열람 시 주의할 점
3) 불법이나 무허가 주택여부 확인
▶ 건축물 대장을 열람하여 불법이나 무허가 주택이 아닌지 확인이 필요합니다.
▶ 불법이나 무허가 건물의 건축물은 전입신고를 할 수 없기 때문에 '주택임대차보호법'에 의해 보호받지 못하니 주의가 필요합니다.
▶ 건축물 대장은 '세움터' '정부 24'에서 발급이 가능하며, 모바일로 현장에서 바로 확인이 필요한 경우에는 정부 24를 이용하시면 됩니다.
▶세움터에서는 건축물대장의 진위 여부도 확인하실 수 있습니다.
4) 임대인의 세금 체납 여부 확인
▶ 국세 체납 확인 : 세무서 혹은 홈택스(모바일 손택스)
▶지방세 체납 확인 : 주민센터 혹은 위택스
▶계약 체결 전에는 임대인의 동의가 필요하며, 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이도 국세 미납에 대한 열람이 가능합니다.
5) 적정 전세가율 확인
▶해당 부동산의 매매가가 하락하거나 경매나 공매 시 보증금 전액의 반환이 쉽지 않을 경우를 대비하여 매매가 대비 전세가율이 높은 매물은 피하시는 것이 좋습니다.
▶지역별 전세가율 확인
'부동산 테크'
2. 전세 계약 시에 확인할 사항
1) 임대인 본인이나 대리인의 신분 확인
등기부등본상의 소유주(임대인)나 임대인이 위임한 대리인과 계약을 하기 위하여 신분증을 확인하세요.
대리인과 계약 시에는 임대인의 위임장과 인감증명서를 확인하세요.
▶ 운전면허증 진위여부 확인
▶ 주민등록증 진위여부 확인
2) 계약금 입금 시에는 가급적 임대인의 계좌로 송금하시는 것이 좋습니다.
3) 공인중개사 정상영업여부 확인
미등록하였거나 업무정지 중인 공인중개소에서 계약 체결 후 사고가 발생한 경우 보상을 받을 수 없으므로, '브이월드'포털에서 등록 및 정상영업 중인 업소인지 확인하세요.
※ 국토교통부는 2024년 1월 1일부터 국민들이 국가의 공간에 대한 정보를 더욱 편리하게 이용할 수 있도록 기존의 국가공간정보포털(nsdi.go.kr) 서비스를 브이월드로 통합하여 정보를 제공합니다.
4) 주택임대차 표준계약서 사용
▶ 주택임대차표준계약서를 이용하시면, 임대인의 세금미납 내역이나 확정일자부여현황 등을 확인하실 수 있어 분쟁을 예방할 수 있습니다.
▶ 주택임대차표준계약서로 계약서를 작성할 때, ′원본 게시용′ 주택임대차표준계약서와 작성한 계약서가 다른지 확인하세요.
▶ 계약 시, 전세보증금보다 선순위로 담보권 설정을 금하는 특약을 추가하도록 요청하세요.
3. 전세계약 후 유의할 사항
1) 임대차 신고
▶ 주택 임대차 계약을 맺은 후 30일 이내에 주택임대차 신고를 하셔야 하며, 임대차 신고하실 때 계약서를 같이 가지고 가셔서 첨부하시면 확정일자가 자동적으로 부여되므로, 가급적 임차인이 신고하시는 것이 편리합니다.
▶ 임대차 신고방법 : 방문 신고는 주민센터를 방문하여 신고가능하시며, 온라인 신고는 '부동산거래관리시스템'을 이용하세요.
4. 잔금 지급 및 이사 시 유의사항
1) 잔금 지급 시 유의할 사항
▶계약 체결 이후, 근저당권 설정 등의 권리변동 사항이 없는지 확인하기 위하여 등기부 등본을 현재시각으로 다시 발급받아 확인하세요.
▶ 공인중개사가 떼어주는 등기부등본에서 발급 날짜와 시간을 확인하여, 현재시각으로 등기부등본상의 상태를 확인하실 수 있습니다.
▶모바일 '인터넷등기소'를 이용하여 본인이 현장에서 바로 등기부등본을 확인하는 방법도 있습니다.
▶임대인 혹은 위임장과 인감증명서를 소지한 대리인 명의의 계좌로 잔금을 지급하세요.
▶이사 들어갈 집이 비어있는지, 기존 임차인이 이사 갈 준비가 되어있는지 확인하세요.
2) 이사 시 확인 사항
▶전입신고는 이사 들어간 후 14일 내에 신고하여야 하며, 전일신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
⭕ 대항력
대항력의 의미는 임차인이 가진 법률적 권리를 제3자에게 주장할 수 있도록 보장해 주는 법적인 효력을 의미하며, 대항력은 일정 요건, 즉 임차한 주택을 인도받은 후 점유하고 주민등록(전입신고)을 마친 경우 그 다음 날 오전 0시부터 제3자에 대해 효력을 갖추게 됩니다.
▶주민센터를 방문하여 전입신고하실 수 있으며, 온라인 신고를 원하실 경우 정부 24에서 가능합니다.
▶전세보증금 반환보증가입은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험 그리고 한국주택금융공사(HF) 등이 있으니, 상품과 보험금을 비교해 보시고 가입하시면 전세보증금 미반환 사고가 발생하였을 경우, 보증회사에서 보증금의 반환을 책임지기 때문에 안전할 수 있습니다.
Youngjin Lee(lyj5635@naver.com)